Stadtgrün Häuser Grünbewuchs
Beratungsverlauf:
Bgm. Winter berichtet wie folgt:
- OEK Umfrage: bisher 565 Teilnehmer (Stand 10.03.2022)
Ferienwohnungen Stadtheide und Stadtgebiet
1. Für einen Bebauungsplan gilt immer die Baunutzungsverordnung, die zum Zeitpunkt seiner Aufstellung (genauer: zum Zeitpunkt der Offenlage) gegolten hat. Eine Änderung der Baunutzungsverordnung hat damit keine Auswirk- ungen auf alte Pläne, da bei der Beurteilung von Vorhaben immer die BauN VO herangezogen wird, die zum Zeitpunkt der Abwägungsentscheidung
gegolten hat.
2. 2014 hat es ein klarstellendes Urteil des OVG Greifswald gegeben, in welchem verdeutlicht wurde, dass Ferienwohnungen nicht zu der in der BauNVO in verschiedenen Baugebietskategorien definierten „Betrieben des Beherbergungsgewerbes“ gehören. Damit wurde Klarheit geschaffen für reine Wohngebiete, in denen „kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ ausnahmsweise zulässig waren. Ferienwohnungen konnten gem. dieses Urteils in reinen Wohngebiet nicht zulässig sein, da es für sie keine passende Nutzungskategorie im § 3 der BauNVO gab. Für die Stadtheide ist dieses Urteil jedoch völlig irrelevant, da die einzig zulässige Nutzung für die reinen Wohngebiete hier gem. textlicher Festsetzung 1.1 „Wohngebäude“ sind. Hier musste also bei einer Vorhabenzulässigkeit auch vor dem Greifswald-Urteil gar nicht überlegt werden, ob die Ferienwohnungen unter die Nutzungsart „kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ fallen, da auch diese nicht zulässig waren. Dass Ferienwohnungen nicht unter den Wohnbegriff fallen, ist in der planungs rechtlichen Rechtsprechung hinreichend definiert – da es sich beim Wohnen auf eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit handelt, können Ferienwohnungen nicht unter den Wohnbegriff fallen.
a. Fazit für die Stadtheide: da in den reinen Wohngebieten nur Wohngebäude zulässig sind, waren Ferienwohnungen dort eindeutig nie zulässig.
3. Änderung der BauNVO 2017: U.a. als Reaktion auf das Greifswald-Urteil wurde der § 13 a in die BauNVO neu eingefügt. Es wird klargestellt, dass Ferienwohnungen in der Regel zu den „nicht störenden Gewerbebetrieben“ gehören. Abweichend davon können sie bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der Hauptnutzung (also z.B. eine kleinere Einlieger- wohnung) zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes gezählt werden. Da für Bebauungspläne immer die BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung gilt, hat diese Änderung keinerlei Auswirkungen auf den Bebauungsplan in der Stadtheide (und auch selbst wenn die BauNVO anzuwenden wäre: in der Stadtheide sind die „kleineren Betriebe des Beherbergungs gewerbes“ ja explizit ausgeschlossen).
4. Die Änderung der BauNVO erlaubt seit 2017 also bei der Aufstellung neuer Bebauungspläne eine differenziertere Festsetzungsmöglichkeit für Ferienwoh- nungen. Darüber hinaus gilt die BauNVO-Änderung direkt in Gebieten nach § 34 BauGB. Wo zuvor in faktischen reinen Wohngebieten eine untergeord- nete Ferienwohnung unzulässig war, wurde sie mit der Änderung der BauNVO zulässig.
5. In den reinen Wohngebieten der Stadtheide waren und sind Ferienwohnungen eindeutig nicht zulässig. Die Änderung der BauNVO aus 2017 hat keinerlei Auswirkungen auf den Bebauungsplan aus dem Jahr 2000. Die einzige Mög- lichkeit, eine Zulässigkeit für Ferienwohnungen in der Stadtheide zu schaffen, wäre eine Änderung des Bebauungsplans.
Bgm Winter: „Diese ist nicht „mal eben“ gemacht, sondern bedarf eines
normalen Bebauungsplanverfahrens mit entsprechendem Zeitaufwand. Auch
inhaltlich sehe ich nicht den Bedarf, Ferienwohnungen in der Stadtheide
zuzulassen. Ich halte die Stadtheide für einen geeigneten Standort für
Dauerwohnungen, für die es in Plön ja auch einen großen Bedarf gibt.“
6. Voraussichtlich ist ein Großteil anderer Ferienwohnungen im Stadtgebiet ebenfalls nicht rechtskonform als Ferienwohnung genehmigt. Formell muss eine Nutzungsartenänderung auf eine Ferienwohnung beantragt werden. Der Ausschuss sollte sich hierzu in einem ordentlichen Tagesordnungspunkt eine Meinung bilden.
