Verwaltungsvorlage - VO/RV/2020/2018

In diversen Sitzungen des Hauptausschusses der Stadt Plön sowie der AG – Haushaltskonsolidierung wurde der Verkauf der derzeit noch vorhanden städtischen Pkw-Stellplätze (103) in der Schlossgarage erörtert. Letztmalig wurde in den Sitzungen des Hauptausschusses am 27.11.2017, 22.01.2018 und 18.11.2019 ausführlich beraten und über die Situation der Schlossgarage berichtet.

Damit die Mitglieder des Hauptausschusses möglichst umfassend über den Bau und Betrieb der Schlossgarage Plön informiert sind, zunächst eine Kurzzusammenfassung der zurückliegenden 17 Jahre.

Die Ratsversammlung der Stadt Plön hat am 25.06.2003 den Bau der Plöner Schlossgarage beschlossen. Der erste Spatenstich erfolgte im Frühjahr 2004. Die Eröffnung der Schloßgarage Plön erfolgte im September 2005. Gemeinsam mit der Fielmann Akademie Plön wurden die Baukosten anteilig der Pkw Stellplätze, ehemals 118 Stadt Plön und 86 Fielmann Akademie Schloss Plön, aufgeteilt. Im Rahmen der  Teilungserklärung zur Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wurde jeder der 204 Pkw- Stellplätze in ein eigenes Grundbuch, zuzüglich des jeweiligen 1/204 Gemeinschaftsanteils an den Fahr- und Grundflächen sowie der technischen Einrichtungen, im Grundbuchblatt Nr. 3822 beim Amtsgericht Plön eingetragen.

Gemäß der Teilungserklärung der WEG (UR-Nr. 141/ 2004) wurden die 204 Parkplätze in der Form aufgeteilt, dass im zweiten Untergeschoss der Fielmann Akademie Schloss Plön zunächst 86, der Stadt Plön 15 und im ersten Untergeschoss weitere 103 der Stadt Plön zur freien Verfügung beurkundet wurden. Den jeweiligen Stellplätzen ist ein 1/204 Miteigentum am Gemeinschaftseigentum (Ein- und Ausfahrt/ Lüftung/ Schrankenanlage/ Garagentor usw.) zugeordnet.

Im Jahre 2010 veräußerte die Stadt Plön die 15 städtischen Stellplätze im II. UG an die Fielmann AG für 145.000,- €. Hierdurch konnte die Fielmann Akademie Schloss Plön den öffentlich rechtlichen Stellplatznachweis hinsichtlich des Umbaus und Betriebes des Pförtnerhauses erbringen.

Seit Inbetriebnahme der Schlossgarage im September 2005 übernahm die Stadt Plön die Bewirtschaftung und rechnet seit dem jährlich im Folgejahr die Bewirtschaftungskosten mit der Fielmann Akademie Schloss Plön ab. Nach dem Verkauf der 15 TG- Plätze im II. Untergeschoss werden die jährlichen Bewirtschaftungskosten im Verhältnis der Pkw Stellplätze 103 Stadt Plön und 101 Fielmann Akademie umgelegt.

Zum 01.07.2018 folgte die einheitliche Erhöhung der monatlichen Parkgebühr von 35/45,- € für Job-und Monatstickets auf monatlich 65,- € für die öffentlichen Pkw- Parkplätze der Stadt Plön.

Zusätzlich wurde der Preis für ein Tagesticket von 5,- € auf 6,- € erhöht, d. h. von 06.00 Uhr bis 24.00 Uhr werden 6,- € berechnet und für den Nachttarif 00.00 Uhr- 06.00 Uhr weitere 5,- €.

Der Bürgermeister der Stadt Plön hat sich in der Sitzung des HA am 18.11.2019 grundsätzlich gegen den Verkauf der Tiefgarage ausgesprochen, da die touristische Nutzung der Schlossgarage als auch die Nutzung der „grünen Deckelplatte“ für zahlreiche Events in den zurückliegenden Jahren benötigt wurde und sicher in Zukunft auch wieder benötigt wird. Zur Stärkung des Einzelhandels der Stadt Plön als auch der Beschäftigten, die täglich nach Plön pendeln, ist die Plöner Schlossgarage von großem Vorteil.

Sollte die Schlossgarage verkauft werden, wäre damit auch die Veräußerung des Flurstückes 16/67 (Grünfläche der Reitbahn) verbunden. Die Grünfläche dient der Tiefgarage nicht nur als „Dach“ sondern gehört zum Baukörper der Schlossgarage Plön.

Bei einem „En Block – Verkauf“ der noch städtischen Stellplätze nebst Miteigentumsanteilen ist weiterhin zu beachten, dass die in der Schlossgarage verlegte Glasfaserleitung der Stadt Plön zum Kreis Plön (Serverraum) mit Grunddienstbarkeiten abgesichert werden müsste.

Die Fielmann Akademie Schloss Plön leistet jährlich zu den Betriebskosten einen Verwaltungskostenanteil an die Stadt Plön in Höhe von 2.000,- €, der mit der Betriebskostenabrechnung angefordert wird.

Im Jahre 2019 erfolgte nach rund 15 Jahren Betriebsdauer eine Grundrenovierung der Schlossgarage Plön. Hier wurden u. a. die gemeinsame Ein-und Ausfahrt und die Fahrbahndecke zum I. UG. der Stadt Plön saniert als auch die dauerhafte Abdichtung des Baukörpers vorgenommen. Nach rund viermonatiger Bauzeit, in der den Mieter:innen der Pkw-Stellplätze in der Schlossgarage auf der „Reitbahn“ ein Ausweichparkplatz zur Verfügung gestellt wurde, konnte die Stadt Plön nur wenige Kündigungen verzeichnen. 

Für die Gesamtrenovierung der Schlossgarage Plön wurde ein Betrag von rd. 335 T€ aufgewendet. Die Fielmann Akademie Schloss Plön hat hiervon rd. 68 T€ als Eigenanteil geleistet. Für die Stadt Plön verblieb somit ein Restbetrag von 267 T€ an der Grundsanierung des Baukörpers, der Fahrbahn und der Verschleißdecke. Die nunmehr eingebaute Verschleißdecke hat eine Haltbarkeit von 20-25 Jahren. Die Bauleitung der Maßnahme und die Prüfung der Rechnungen hat die Fielmann Akademie für die Stadt Plön kostenfrei übernommen.

Trotz viermonatiger Bau- und Sanierungsphase im Jahre 2019 konnten noch Einnahmen in Höhe von  56.898,70 € erzielt werden.

Innerhalb der WEG wird mit der Fielmann Akademie seit 2013 eine Instandhaltungsrücklage geführt. Diese beläuft sich zurzeit auf eine Summe in Höhe von 96.000 €.

Im 1. Quartal 2020 wurde die Telefonanlagenanbindung in der Schlossgarage im Rahmen der TK-Anlagenerneuerung in der Stadtverwaltung Plön umgerüstet. Die alte ISDN-Telefonanlage/Schlossgarage wurde entsorgt. Telefongebühren bei T-Systems in der Schlossgarage  entfallen, weil Telefondienste und Gespräche nunmehr über die städtische TK-Anlage geführt werden.

Die technische Anbindung der städtischen Telefonanlage zur Schlossgarage erfolgt über die im Jahr 2006 verlegte Glasfaserleitung.

Diese Glasfaserleitung versorgt dienstliche Standorte und ist für den IT-Betrieb wirtschaftlich, sinnvoll und muss funktionell sein. Die städtischen PC-Arbeitsplätze sind darüber angeschlossen. Im Falle des Verkaufes der Schlossgarage ist eine Nutzungsvereinbarung mit einem entsprechend noch auszuarbeitenden Inhalt zu erstellen. Diese Nutzungseinschränkung könnte zu einem verminderten Verkaufspreis führen.

Hierbei muss sichergestellt sein, dass Wartungsarbeiten im Betriebsraum, am Glasfaserkabel, an den Hauseinführungen und an den Abzweigkästen zu jeder Zeit möglich sind. Eigentümerin der Glasfaserkabelleitung mit Leerrohr, Abzweigkasten und den Hauseinführungen muss weiterhin die Stadt Plön bleiben.

Nach der erfolgten Sanierung der Schlossgarage Plön hat der Hauptausschuss im Rahmen der Haushaltsberatung 2020 in seiner Sitzung am 18.11.2019 die Verwaltung beauftragt, den eventuellen Verkauf der neu renovierten Schlossgarage Plön vorzubereiten und entsprechende Gespräche mit potenziellen Käufern zu führen.

Hinsichtlich des Teilverkaufs der Schlossgarage Plön wurde vorrangig die Fielmann Akademie Schloss Plön im Mai 2020 angeschrieben und um eine konkrete Aussage bezüglich des Erwerbs der verbliebenen 103 Stellplätze gebeten. Nach hausinterner Prüfung in der Akademie teilte man der Stadt Plön am 29.06.2020 mit, dass die Fielmann Akademie Schloss Plön aus heutiger Sicht keinen weiteren Bedarf an Pkw- Stellplätzen hat.

Zusätzlich wurde der Kreis Plön mit der Frage angeschrieben, ob von Seiten des Kreises Plön im Rahmen des geplanten Erweiterungsbaus des Kreishauses ein Bedarf an weiteren Pkw- Stellplätzen vorhanden ist. Alternativ wurde dem Kreis Plön auch die dauerhafte Anmietung der benötigen Pkw-Stellplätze im Rahmen des Stellplatznachweises zur Miete angeboten. Diese müssten dann ggf. grundbuchlich und/oder über eine Baulast abgesichert werden.

Der Kreis teilte der Stadt Plön schriftlich mit, dass er die Angebote in die organisatorischen Planungen zum Verwaltungsneubau einbeziehen und prüfen wird. Leider kann eine kurzfristige Aussage von Seiten des Kreises Plön aus heutiger Sicht nicht getroffen werden, da die kreispolitische Entscheidung über einen Verwaltungsneubau oder anderer Alternativen noch nicht beschlossen wurde. Die Stadt Plön wird umgehend informiert, sobald beim Kreis Plön eine Entscheidung getroffen wurde.

Der (sonstige) Verkauf der Anteile an der Schloßgarage dürfte schwierig werden, da für derartige Objekte kein großer Käufermarkt existiert. Bevor die Schlossgarage Plön öffentlich zum Verkauf oder Teilverkauf angeboten wird, sollte ein Wertgutachten in Auftrag gegeben werden.

Ausreichender Parkraum in Innenstädten ist immer schwerer zu finden angesichts der ständig steigenden KFZ-Anmeldungen. Parkhäuser stehen für geringen Flächenverbrauch, witterungsunabhängiges und durch die Videoüberwachung auch für ein sicheres Parken. Sollten die noch vorhandenen Stellplätze veräußert werden, würden diese mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen. Angesichts der topografischen Situation in der Stadt Plön werden „ausgleichende“ Flächen nicht zu finden sein. Zudem würde ein Wegfall der Parkflächen zu einem erhöhten Parkdruck mit Parksuchverkehr im öffentlichen Raum führen, insbesondere in den Sommermonaten.

Die Tiefgarage bietet Arbeitnehmer:innen in Gewerbe, Handel und Dienstleistung sowie Anwohner:innen in Zentrumsnähe die Möglichkeit, das Fahrzeug tagsüber, nachts und vor allem in der dunklen Jahreszeit problemlos und sicher abzustellen.

Zudem bietet die Schlossgarage Frauenparkplätze und einen ausgewiesenen Behindertenparkplatz. Dieser Standortvorteil würde bei dem Verkauf der städtischen Stellplätze höchstwahrscheinlich gänzlich wegfallen. Auch die Möglichkeit des zentrumsnahen Parkens in einer Tiefgarage in einer Kleinstadt wie Plön ist für Tagesgäste nicht selbstverständlich.

Die öffentlichen Tiefgaragenstellplätze sind als ein Teil der Daseinsvorsorge und als Standortvorteil zu betrachten. Hierin wird der eigentliche Mehrwert der Tiefgarage für die Stadt Plön gesehen, die nach Ansicht der Verwaltung nicht aus der Hand gegeben werden sollte.

Der Verwaltungsvorlage ist eine Gegenüberstellung der Betriebseinnahmen und Betriebsausgaben für die Jahre 2016, 2017 und 2018 des Büros Jander und Partner, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, beigefügt.

Unter Einbeziehung aller Betriebseinnahmen und Betriebsausgaben errechnet sich demnach ein Gewinn in 2018 in Höhe von 3.203,85 €. Dieser Gewinn wurde erzielt, obwohl die Erhöhung der Tarife erst zum 01.07.2018 erfolgte. Für das Jahr 2019 liegt eine steuerliche Betrachtung noch nicht vor.

Es ist eine durchgehend positive Entwicklung in der Kostenrechnung zum Betrieb der Schloßgarage zu erkennen.   

Die Anteile der Stadt Plön am Parkhaus Schlossgarage Plön werden aus den in der Vorlage skizzierten Gründen nicht veräußert.